Os FIIs podem ser uma boa estratégia para você que está procurando viver de renda passiva, mas, claro, diversificar seu capital é tudo no mundo dos investimentos. Receber as notificações da corretora de que seu dividendo foi pago e está na sua conta vai ser uma das melhores sensações e aos poucos você vai criando amor por esse mercado.
Para se ter noção, segundo a B3, o mercado dos FIIs cresceu 660% nos últimos 3 anos, com um aumento exponencial no último ano. Mas o que são fundos imobiliários? O próprio nome já diz: é um fundo em que você compra uma parte de um imóvel (que é chamada de cota). Na verdade, é um conjunto de imóveis que podem ser físicos ou apenas no papel. Um pouco parecido com as ações, né? Em sua essência sim, e apesar dos FIIs serem considerados uma renda variável, sua volatilidade é muito menor que a de uma ação e traz uma segurança maior.
Imagina que você quer comprar uma parte de um shopping, um galpão, um hotel; é o que um fundo imobiliário te possibilita. Vamos falar dos principais tipos de fundos, sendo eles:
I. Fundos de Tijolos: são os fundos em que você compra o imóvel, a construção real, como citado acima. Eles podem se dividir em hotéis, hospitais e lajes corporativas. Geralmente obtêm seus ganhos através dos aluguéis, como é o caso da HGLG11, que tem seus empreendimentos em galpões logísticos, compra de imóveis prontos e consequente cobrança de aluguel;
II. Fundos de Papel: esses fundos não compram imóveis, mas títulos relacionados ao mercado imobiliário, podendo ser Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LHs) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Um exemplo muito famoso é o DEVA11, fundo focado nas dívidas imobiliárias em que seus ativos financeiros são aplicados nos CRIs;
III. Fundos de Fundos: esses são parecidos com os famosos fundos de investimento. Nesse tipo, seu dinheiro é diversificado e distribuído em cotas de diversos tipos de outros fundos;
IV. Fundos Híbridos: é quando o fundo imobiliário divide seus portfólios tanto em construções físicas como em títulos.
Agora vamos à parte que nos interessa: como saber qual fundo comprar e como fazer uma análise rápida dos FIIs? Vou te passar aqui algumas dicas e te ensinar alguns pontos que você precisa saber sobre seu fundo.
Primeiro, entender o cenário econômico é muito importante, principalmente ao comprar fundos de papel por eles serem atrelados a uma dívida imobiliária — alguns fundos que são atrelados à inflação usando indicadores como IPCA e IGP-M. Para saber as informações dos fundos, devemos analisar seu relatório gerencial, pois ele contém muitas informações do fundo e a partir dele saberemos se o fundo é atrelado à inflação ou ao CDI, em quais estados investe ou onde possui seus imóveis, as imagens, ou seja, vai ser a leitura mais importante para conhecer seu Fundo. Exemplo simples é o relatório gerencial do DEVA11, no qual podemos ver que o fundo investe no CRI, que, por sua vez, é atrelado 81,9% ao IPCA (Indicador da inflação), ou seja, oscilações nesses indicadores irão também impactar no DEVA11 e no seu dinheiro investido. E onde eu acho esses relatórios? É bem simples, basta fazer uma pesquisa no seu navegador, as empresas são obrigadas a fornecer essas informações.
Indicadores para comprar um fundo:
• Valor patrimonial e P/VP: importante é saber se suas cotas estão sendo negociadas abaixo ou acima do valor patrimonial, que é o valor de patrimônio por cota. A partir disso se define o P/VP, ou seja, P/VP abaixo de 1, quer dizer que está comprando a cota por um valor abaixo, pagar mais barato pelo valor que ele realmente vale;
• Liquidez diária: um indicador que mostra as negociações do fundo, as compras e vendas de cotas. Recomenda-se comprar fundos com uma liquidez diária acima de 10.000, pois facilita compra e venda das cotas, dessa forma esse fundo possui uma maior liquidez;
• Dividend yield, gráficos: mede o rendimento por cota, que irá pagar de dividendo para seus cotistas. Analisar os gráficos num período de 12 meses é recomendado para investigar as oscilações em determinados períodos do ano.
• Vacância: utilizado para Fundo de Tijolos, mostra a ocupação dos vagões, prédios do fundo em questão. A vacância indica a parte desocupada e, como esses imóveis dependem dos aluguéis da ocupação, é sempre bom que esteja acima de 90% de ocupação, ou seja, uma baixa vacância;
• Diversificação de imóveis: podemos ter essa informação e devemos levá-la em consideração, pois mostra os estados em que seus imóveis estão diversificados e faz com que o ativo performe melhor.
Para ter todas essas informações, há sites específicos que mostram tudo isso de forma fácil e rápida para análise. Seguem os três melhores sites: Status Invest, Funds Explorer e Clube FII. Recomendo a vocês já salvarem seus fundos preferidos e acompanharem suas movimentações.
Para final de 2022, a performance de alguns fundos imobiliários está sendo impactada de modo negativo principalmente pelas oscilações na macroeconomia brasileira e mundial. Tivemos um período de Deflação, o que abalou muito os FIIs de papel, afetando o valor das suas cotas e dividendos. Como estamos aqui para te ajudar, entenda que esse cenário “negativo” de Fundos Descontados, ou seja, com valores abaixo do valor patrimonial, é uma ótima oportunidade para comprar — pense como uma promoção em que a longo prazo você pode se beneficiar. Porém, claro, se você escolher um bom fundo, mas basta seguir as dicas deste post.
Pessoal, isso é apenas a ponta do iceberg dos fundos imobiliários, porém já é um começo, e um belo começo! Continue com a gente para mergulhar nesse mundo incrível que são os FIIs.